In dem Urteil vor dem Landgericht Ellwangen vom 09.05.2008 (noch nicht rechtskräftig) wurde die Gallinat-Bank AG zur Rückabwicklung eines Darlehens verurteilt, mit welchem im Rahmen eines verbundenen Geschäftes die Finanzierung an dem geschlossenen Immobilienfonds „6. Grundbesitz Wohnbaufonds GbR“ finanziert wurde. Der Fonds beinhaltet wie so oft wenig werthaltige Schrottimmobilien.
Die Bank muss hier gut EUR 5.400,00 an die Erwerber zurückzahlen, auf den Restdarlehensanspruch verzichten, die defizitäre Fondsbeteiligung übernehmen und die durch die Erwerber gestellten Sicherheiten frei geben. Zudem trägt die Bank sämtliche Kosten des Rechtsstreits.
Das Landgericht hat sowohl den Verbund zwischen Darlehen und Fondsbeteiligung, als auch die Haustürsituation bestätigt. Eine Rückabwicklung gemäß §§ 3, 4 HaustürWG i. V. m. § 9 II Satz 4 VerbrKrG analog wurde angenommen. Mithin liegen insoweit noch keine Besonderheiten vor. Jedoch wurde eine Rückabwicklungsmöglichkeit angenommen, obwohl die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag nach Dafürhalten des Landgerichts ordnungsgemäß gefasst war.
Die Gallinat-Bank hatte jedoch den gegengezeichneten Darlehensbetrag mit einem Beischreiben zurück an den Erwerber gesandt, in welchem eigenständige Ausführungen zur Voraussetzung des Widerrufsrechts sowie der Widerrufsfrist getätigt wurden. Das Landgericht hielt die Ausführungen in dem Beischreiben für so verwirrend und dazu angetan, einen Verbraucher zu täuschen, dass es der Bank nach Treu und Glauben versagt wurde, sich auf den Ablauf der der Widerrufsbelehrung folgenden Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag zu berufen.
Als Überraschung kann das Urteil des OLG Celle vom 07.05.2008 im Rahmen einer Schadensersatzklage eines Anlegers des Fonds DG Anlage 30 angesehen werden, da der Beginn der Verjährung für solche Ansprüche (3 Jahre nach Kenntnis) nicht durch die konkrete Kenntnis sondern durch die Gegebenheit ausgelöst wird, dass der Anleger seit Auflage des Fonds nie eine Ausschüttung erhielt. Das OLG Celle unterstellt dem Anleger eine Kenntnis der Umstände, die seine Ansprüche wegen Falschberatung begründen letztlich vor dem Jahre 2002. Dieses Jahr ist der Stichtag für Altfälle nach der dann eingreifenden Schuldrechtsreform. Die DG Anlage 30 enthält mutmaßlich auch überteuerte Immobilien (sogenannte Schrottimmobilien), die Entscheidung ist für den Anleger sehr ärgerlich. Das Gericht ging nämlich davon aus, dass ein Beratungsfehler (Aufklärungspflichtverletzung) vorliegt, da beispielsweise nie ein Prospekt übergeben wurde. Offensichtlich anders soll in einem ähnlichen Fall das Landgericht München geurteilt haben, das allein aus der Tatsache fehlender Ausschüttungen keine Verjährung herleitete.
Erneut muss sich der EuGH mit der Frage befassen, ob die europäische Haustürgeschäfte-Richtlinie in Deutschland richtig umgesetzt wird. Im Zusammenhang mit dem Widerruf von Darlehensverträgen war diese Frage schon mehrfach Gegenstand von EuGH-Entscheidungen. Dieses mal muss der EuGH jedoch über die Rechte von Anlegern entscheiden, die ihre Beteiligung an einem Immobilienfonds (so genannter Schrottimmobilien) widerrufen haben. Diese Anleger konnten nämlich bislang nach ihrem Widerruf nur ein aktuelles „Abfindungsguthaben“ verlangen. Dieses konnte durchaus auch negativ ausfallen, so dass die Anleger bei ihrem Widerruf sogar noch weitere Beträge an die Fondsgesellschaft zahlen mussten. Der EuGH soll nun klären, ob sich dies mit den Verbraucherrechten aus der europäischen Haustürgeschäfte-Richtlinie vereinbaren lässt.
Das OLG München hatte diese Frage bereits zugunsten eines Anlegers dahingehend beantwortet, dass dieser nach seinem Widerruf jedenfalls keine weiteren Zahlungspflichten haben könne. Der 2. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes, der zwar sonst durchaus für seine verbraucherschutzfreundliche Rechtsprechung bekannt ist, hatte hier bislang stets zu Lasten der Anleger entschieden, hat die Frage jedoch nunmehr dem EuGH vorgelegt.
Es bleibt abzuwarten, inwieweit (wohl frühestens 2009) die Frage entschieden wird, die Erwerbern von geschlossenen Immobilienfonds dann erheblich helfen könnte.
Insbesondere wird das Ergebnis auch für die Anleger interessant sein, die gegenüber der finanzierenden Bank vorgehen wollen, da sie sich bei einem „verbundenen Geschäft“ auch gegenüber der Bank auf die Ansprüche gegenüber der Fondsgesellschaft berufen können.
Bereits im Oktober 2006 hatte das OLG Stuttgart beim EuGH nachgefragt, ob geprellte Erwerber von Schrottimmobilien ihren Darlehensvertrag auch dann widerrufen können, wenn sie ihn inzwischen auf eine andere Bank umfinanziert haben. Das Ergebnis stellt sich für die Verbraucher, die bislang stets auf die Unterstützung durch den EuGH vertrauen konnten, als enttäuschend dar.
Der EuGH bestätigt die Regelung im deutschen Recht, wonach Widerrufsrechte einen Monat nach Rückzahlung des Darlehens endgültig erlöschen. Damit können Anleger, die ihr Darlehen auf eine günstigere Bank umfinanziert haben, sich tatsächlich nicht mehr auf Widerrufsrechte berufen. Ihnen bleibt allerdings nach wie vor die Möglichkeit, die Bank gegebenenfalls auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen.
Mit der Entscheidung des BGH vom 11.03.2008 ergänzt dieser seine bisherige Rechtsprechung vom 24.04.2007 (AZ XI ZR 191/06), wonach der Zusatz in einer Haustürwiderrufsbelehrung, dass im Falle des Widerrufs des Darlehens auch der Beitritt in die Fondsgesellschaft nicht wirksam zustande kommt, keine unzulässige Erklärung im Sinne des § 2 Haustürwiderrufsgesetz darstellt. Die Klausel lautete im dortigen Fall allerdings wie folgt:
„Im Falle des Widerrufs des Darlehens kommt auch der Beitritt in die Fondsgesellschaft ... nicht wirksam zustande.“
In der benannten Entscheidung wie auch einer zeitgleich ergangenen Entscheidung mit dem Aktenzeichen XI ZR 68/07 wurde entschieden, dass folgende Klausel in der Haustürwiderrufsbelehrung gleichsam zulässig ist:
„Der Kreditnehmer wird darauf hingewiesen, dass im Fall des Widerrufs des Kreditvertrages auch der verbundene Kaufvertrag nicht wirksam zustande kommt.“
Insoweit stellt sich die Frage, ob dem Darlehensnehmer hier klar war, was mit „Kaufvertrag“ überhaupt gemeint war, da es sich bei dem finanzierten Geschäft eigentlich um eine Fondsbeteiligung handelte. Der BGH war jedoch der Auffassung, dass der Laie hier ohnehin nicht zwischen Gesellschaftsbeteiligung und Kaufvertrag unterscheidet und nahm an, dass die Klausel für den Darlehensnehmer hinreichend deutlich ist. Dabei sei es insbesondere unerheblich, ob der Kunde die Belehrung im konkreten Einzelfall tatsächlich richtig verstanden hat.
Damit knüpft der BGH an eine in diesem Zusammenhang wenig verbraucherfreundliche Tendenz an, die sich auf Anleger an Fonds bezieht, die wiederum sogenannte Schrottimmobilien erworben haben.
Der 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in dem Uraltverfahren, das seit Jahren zwischen Bremen, dem BGH und dem EuGH hin und her wandert nunmehr eine Entscheidung getroffen, die letztlich wohl zu Lasten des Erwerbers, bzw. Darlehensnehmers gehen wird. Danach wird im Rahmen der Darlehen zur Finanzierung von Schrottimmobilien verlangt, dass der Anleger das Darlehen bei korrekt vorliegender Widerrufsbelehrung auch tatsächlich widerrufen hätte und dies auch beweisen kann.
Einmal mehr zeigt der 11. Zivilsenat, dass er Verbraucherschutz nicht so umsetzen möchte, wie dies von Instanzgerichten (so dem OLG Bremen) aber auch dem europäischen Gerichtshof gerne gesehen würde. Zwar bejaht der BGH grundsätzlich eine Schadensersatzpflicht im vorliegenden Fall, weil der Vermittler über erzielbare Mieten unter Umständen falsche Angaben gemacht hat. Diese sind der Bank auch unter bestimmten Voraussetzungen zuzurechnen. Einen „Beweis“ im Sinne der Zivilprozeßordnung vom Erwerber nach vielleicht 10 oder 15 Jahren zu verlangen, dass er auch tatsächlich damals widerrrufen hätte, wenn er richtig belehrt worden wäre, erscheint jedoch geradezu aberwitzig. Dem 11. Zivilsenat ist nach wie vor kein Argument zu schade, um wenigstens annäherungsweise griffige Kriterien zu bilden, um Verbraucherschutz für Erwerber sogenannter Schrottimmobilien zu gewährleisten. Deswegen heißt der befaßte Senat auch „Bankensenat“ und nicht etwa „Verbraucherschutzsenat“.
Es bleibt nur zu hoffen, dass die zuletzt in der Entscheidung des BGH vom 06.11.2007 (AZ XI ZR 322/03) nochmals aufgeführten Kriterien für Schadensersatzansprüche bei institutionalisierter Zusammenarbeit der Beteiligten in den Instanzgerichten zu pragmatischen und insbesondere richtigen Ergebnissen führen und nicht etwa übersteigerte Voraussetzungen für die Erwerber von Schrottimmobilien verlangt werden, die sie ohnehin nicht erfüllen können.
Im Hinblick auf die Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 21.06.2006 (15 U 50/02) zur Haftung der Badenia (Mietpool Entscheidung), hatte eine Verbraucherzentrale Auskunftsansprüche gegenüber dem BaFin geltend gemacht. Die Verbraucherschutzzentrale wollte wissen, welche weiteren Unternehmen aus wirtschaftlicher Sicht fragwürdige Mietpools zur Bedingung ihrer Finanzierung von Immobilien gemacht hätten. Das Verwaltungsgericht Frankfurt wies darauf hin, dass ein solcher Anspruch nicht besteht. Nach dem Informationsfreiheitsgesetz besteht lediglich ein Anspruch auf Zugang zu amtlichen Informationen. Amtliche Informationen seien jedoch nicht solche, die erst Resultat einer eigenständigen Rechtsprüfung der Behörde seien. Die Durchsetzung des Informationsanspruches hätte – so das Gericht – erst eine Prüfung der Beklagten erforderlich gemacht, welche der Mietpools als rechtswidrig anzusehen sind. Das Verwaltungsgericht hat gegen diese – angreifbare und ergebnisorientierte – Entscheidung erfreulicherweise die Sprungrevision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen.
Festzustellen ist, dass der Staat - erkennbar bislang gedeckt durch die Gerichte – das Bundesaufsichtsamt vor einem freien Informationszugang für die Bürger oder Verbraucherschutzvereine „schützen“ möchte. Dabei verkennt der „Staat“, dass die Bürger diese Behörde mit ihren Steuergeldern bezahlen, insbesondere auch Erwerber sogenannter Schrottimmobilien, denen dann Kenntnisse vorenthalten werden, die eine staatliche Behörde erhalten hat. Nachdem das Informationsfreiheitsgesetz neu geschaffen wurde, um gerade eine Transparenz für die Bürger gegenüber „ihrem Staat zu schaffen“ hat man offensichtlich vergessen, dass man mit dem BaFin einen solchen Zweck gerade nicht verfolgen wollte und Informationen blockieren wollte, letztlich allenfalls Informationen in „zensierter Form“ weitergeben möchte. Dies kann im Ergebnis nicht angehen. Die Differenzierung zwischen Tatsachen und rechtlichen Bewertungen ist willkürlich und ergebnisorientiert.
In einem Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht Dresden hat das Gericht jüngst am 20.12.2007 der Klage auf Auseinandersetzung und Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens gegen den Fonds „Dritte Grundbesitzwohnbaufonds GbR“ entgegen der Ausgangsentscheidung des LG Chemnitz stattgegeben.
Für die Kläger wurde geltend gemacht, dass zum einen ein unwirksamer Treuhandvertrag zugrunde liegt und zum anderen Provisionen bezahlt wurden, welche über die im Prospekt benannten Zahlungen hinausgehen. Das OLG Dresden sah eine Unwirksamkeit des Treuhandvertrages zwar für gegeben an, musste dies jedoch letztlich nicht entscheiden, da die Fondsverwaltung dem Vorbringen der Kläger in Bezug auf überhöhte Innenprovisionen nicht substantiiert entgegengetreten ist. Diese wurden von den Klägern mit Vorlage einer Musterprovisionsvereinbarung nachgewiesen.
Im Einzelnen hat das OLG Dresden angegeben, dass das Agio nicht den im Prospekt benannten Vertriebskosten zugeschlagen werden darf. Obwohl nun erstmals die Zahlung von überhöhten Innenprovisionen in diesem Fonds nachgewiesen sein dürfte, ist es fraglich, inwieweit dies auch angesichts der aktuellen Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des BGH zu einer Haftung der finanzierenden Banken führt. Bezüglich des Fortgangs der Angelegenheit darf man gespannt sein.
Alles in allem erscheint die Entscheidung ein immerhin „kleiner Meilenstein“ zu sein, um in wieder etwas anlegerfreundlicherer Weise Entscheidungen von Obergerichten im Zusammenhang mit der Haftung von Beteiligten für Fondserwerber herbei zu führen, die sich an Fonds beteiligt haben, die insbesondere Schrottimmobilien beinhalten. Die Entscheidung hat jedoch natürlich Folgewirkung auf jedwegliche Prospektinhalte und einem sich hieraus ergebenden möglichen Vorgehen gegenüber einer Fondsverwaltung.
Atypisch stillen Gesellschaftern, als Kapitalanleger am sogenannten Unternehmenssegment VII der mittlerweile in Insolvenz geratenen Securenta Göttinger Immobilienanlagen und Vermögensmanagement AG, wurden vom BGH aufgrund mangelhafter Prospektierung ein Schadensersatz auf Erstattung geleisteter Einlagen und Freistellung von weiteren Ratenzahlungsverpflichtungen zugesprochen. Der BGH hat entgegen dem zweitinstanzlichen Gericht es als nicht zwingend erforderlich erachtet, dass das Prospekt auch dem Kapitalanleger übergeben wird, maßgeblich sei lediglich, dass entsprechend dem Vertriebskonzept der Anlagegesellschaft bestimmungsgemäß der Prospekt die Grundlage für die Unterrichtung der Anleger durch die Vermittler geworden ist. Dann wirken sich Prospektfehler genauso aus, als wäre der Prospekt dem Interessenten der Kapitalanlage persönlich ausgehändigt worden.
In einer Vielzahl anderer Fondsbeteiligten ist dieses Urteil von größtem Interesse, insbesondere auch bei geschlossenen Immobilienfonds (Schrottimmobilien), die es häufig schwer haben, eine persönliche Haftung von Initiatoren, häufig den Geschäftsführern oder Vorstandsmitgliedern der Fondsgesellschaften, geltend zu machen.
Von ganz besonderem Interesse für Erwerber von Schrottimmobilien ist die Entscheidung des BGH vom 20.11.2007. Selbst wenn in Darlehensverträgen geplant ist, eine Tilgung des Darlehens nach beispielsweise 20 oder 30 Jahren mit einer Lebensversicherung vorzunehmen, haftet die Bank auf eine etwaige Unterdeckung bei Fälligkeit der Lebensversicherung nicht. In vielen Fällen wird den Erwerbern sogenannter Schrottimmobilien vom Vermittler mitgeteilt, dass die Lebensversicherung ohnehin nur zur Sicherheit abgetreten wird und der Kapitalanleger durchschaut die tatsächliche Abwicklung nicht. Selbst wenn ihm dies jedoch bewusst ist und die Bank und der Vermittler vorrechnen, dass mit der Lebensversicherung am Ende das Darlehen getilgt werden kann, so ist dies in vielen Fällen gerade nicht der Fall. Insbesondere bei den Verkäufen von Schrottimmobilien in den 90er Jahren war man von wesentlich höheren Renditen bei der Lebensversicherung ausgegangen. Dies war jedoch ein Trugschluß.
Nunmehr spricht der BGH aus, dass durch die Lebensversicherung nicht etwa vereinbart wurde, dass mit der Lebensversicherung eine „Erfüllung“ der Rückzahlung des Darlehens verbunden sein kann, sondern eben nur in Höhe der tatsächlich ausgezahlten Lebensversicherungsleistungen es zu einer Tilgung kommt. Der Kunde, also der ohnehin oft sehr belastete Erwerber der Schrottimmobilie, muss also auf die Differenz haften.
Eine weitere zentrale Entscheidung trifft der BGH am 23.10.2007 zur Frage einer Haftung der Bank nach Erwerb sogenannter Schrottimmobilien. Selbst wenn ein sogenanntes institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen Bank und Verkäufer, bzw. Vermittler erfolgt, ist nur ausnahmsweise bei der finanzierenden Bank von einer Kenntnis der sittenwidrigen Überteuerung auszugehen. Für den Erwerber ist stets die größte Problematik, die Kenntnis der Bank nachzuweisen. Eine widerlegliche Vermutung, dass die Bank Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung hatte, ist nach Auffassung des BGH nur im Falle einer arglistigen Täuschung gegeben.
In der Entscheidung war im Sachverhalt mit enthalten, dass der Erwerber der Schrottimmobilie einem sogenannten Mietpool beitreten musste und eine Kombination eines Vorausdarlehens mit 2 Bausparverträgen gegeben war. Über besondere Risiken, die in diesem Zusammenhang für die Finanzierung entstehen, muss die Bank laut BGH nicht aufklären. Selbst wenn eine Aufklärungspflichtverletzung vorliegt, ist Rechtsfolge nicht etwa die Rückabwicklung sondern nur ein Ersatz der Mehrkosten einer „schlechteren“ Finanzierung. Selbst die mangelhafte Wertermittlung des Beleihungsobjekts löst insoweit keinen Schadensersatzanspruch aus. Ebenso muss die Bank nicht über einen unangemessen hohen Kaufpreis aufklären, selbst wenn dieser sittenwidrig ist, zum Beispiel über branchenübliche hohe Innenprovisionen besteht eine Aufklärungspflichtverletzung seitens der Bank nur dann, wenn diese Kenntnis hat.
Risikoreich wird es laut Auffassung des BGH für die Bank dann, wenn der Mietpool zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits „überschuldet“ war und hieraus sich ein besonderer Gefährdungstatbestand für den Erwerber ergibt. Umgekehrt stellt der BGH erfreulicherweise aus Sicht von Erwerbern klar, dass bei einem insitutionalisierten Zusammenwirken die Bank sehr wohl für eine arglistige Täuschung des Vermittlers, Verkäufers oder Fonds-Initiators haftet, ebenso wenn der Prospekt evident unrichtig ist. Beispielsweise können falsche Angaben zur erzielbaren Miete des Objekts solche Falschangaben darstellen.
Der BGH kommt mit dieser Entscheidung zu einer weiteren Klarstellung im Zusammenhang mit seiner Grundsatzentscheidung vom 16.05.2006, bei der es erstmals möglich ist, der Bank gegenüber nicht nur Fehler des Vermittlers im Zusammenhang mit der Finanzierung, sondern auch mit etwaigen falschen Angaben zur Werthaltigkeit und Wertentwicklung der Immobilie geltend zu machen. Für Erwerber von Schrottimmobilien wird es sich daher lohnen, künftig bei der rechtlichen Bewertung auf alle Fragen im Zusammenhang mit der Vermietungssituation, Steigerung von Mieten, Reduzierung von Mieten, Vorhandensein unter Schaffung von Mietpools, etc., zu achten.
Sowohl der Vorstand als auch der Mittelkontrolleur des Falk-Zinsfonds sind von einem Anleger erfolgreich in die Haftung genommen worden. Wie sich herausgestellt hat, war die Darstellung im Fondsprospekt, wonach Kontoverfügungen für den Falk-Zinsfonds nur unter Mitwirkung des Mittelkontrolleurs erfolgen konnten, fehlerhaft. In Wirklichkeit hatten verschiedene Fondsvertreter jeweils Einzelverfügungsbefugnis. Auf diese Diskrepanz hätte sowohl der Vorstand des Falk-Zinsfonds als auch der Mittelverwendungskontrolleur die Anleger zumindest hinweisen müssen. Da sie diese Aufklärungspflicht verletzt haben, hat das OLG München sie zum Schadensersatz im Sinne einer vollständigen Rückabwicklung zugunsten der Anleger verurteilt. Die Haftung des Vorstandes begründete das OLG München damit, dass dieser im Prospekt mit Bild als „Vorstand“ genannt ist und daher besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen habe. Das eher bankenfreundliche OLG München ist damit offenbar bestrebt, den Anlegern nichtsdestotrotz eine Rückabwicklung ihrer fehlgeschlagenen Kapitalanlage zu ermöglichen.
Die umstrittene Frage, ob Darlehensforderungen von Banken an Drittbanken oder Private Equity Fonds veräußerbar sind, hat das OLG Schleswig mit seiner Entscheidung vom 18.10.2007 ebenfalls für öffentlich rechtliche Kreditinstitute zu Gunsten der Bank entschieden. Ein Darlehensnehmer hatte feststellen müssen, dass seine Sparkasse mit ihm abgeschlossene Darlehen verkauft hat, nachdem diese von ihm nicht mehr ordnungsgemäß bedient, sodann von der Bank gekündigt und fällig gestellt wurden. Während vorangehende Entscheidungen zu diesem Thema immer mit einem etwaigen Verstoß gegen das Bankgeheimnis argumentierten, wurde im Hinblick auf den öffentlich rechtlichen Charakter der Sparkasse im Hinblick auf einen Verstoß gegen § 203 StGB (strengere Geheimhaltungspflichten für Amtsträger als für private Kreditinstitute) diskutiert. Das OLG Schleswig hat einen solchen Verstoß gegen § 203 StGB abgelehnt. Das OLG führt weiter aus, dass die Nichtigkeit der Forderungsabtretung gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 203 StGB schon deshalb abzulehnen sei, weil die durch die EU normierte Kapital- und Zahlungsverkehrsfreiheit dadurch beeinträchtigt würde (Artikel 56 EGV). Das Urteil ist jedoch nicht rechtskräftig. Öffentlich rechtliche Kreditinstitute müssen daher immer noch das Risiko eingehen, dass im Falle des Verkaufs ihr Darlehen und die Veräußerungen unwirksam sind.
In einer möglicherweise sehr weitreichenden Entscheidung stellt das OLG Karlsruhe fest, dass Anleger, die sich bei der Treuhandgesellschaft am HAT-Fonds beteiligen, nicht auf Rückzahlung des von der Bank gewährten Darlehens (hier: Société Générale) haften. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, könnte jedoch erhebliche Folgewirkungen für Fonds haben, unabhängig davon, ob es sich um geschlossene Immobilienfonds oder anderweitige Fonds-Beteiligungen handelt.
Das OLG München hat mit seiner Entscheidung vom 18.07.2007 die Cinerenta GmbH wegen Kapitalanlagenbetrugs zum Schadensersatz in Höhe von rund EUR 40.000,-- an einen Anleger der Cinerenta III. KG verurteilt. Das OLG begründet dies damit, dass der Verkaufsprospekt der Cinerenta III. KG falsch ist, weil er nur in irreführender und verharmlosender Weise über Verlustrisiken informiert und verantwortlich hierfür sei die Prospektherausgeberin Cinerenta GmbH. Im vorliegenden Fall hatte sich der Anleger 1999 mit einer Kommanditeinlage in Höhe von DM 100.000,-- zzgl. 5% Agio beteiligt, da die Beteiligung ihm als abgesicherte Anlage verkauft wurde. Das maximale Verlustrisiko wurde mit 21.64% im Verkaufsprospekt mitgeteilt, der Rest sei durch eine Erlösausfallversicherung abgesichert. Eine Erlösausfallversicherung war jedoch im vorliegenden Fall in keinster Weise werthaltig. Die „namhafte“ Erlösausfallversicherung war eine Briefkastenfirma in Panama. Das OLG führt weiter aus, dass die Risikohinweise im Prospekt allenfalls beiläufig waren und ein Risiko nur im Extremfall beim Zusammentreffen mehrerer Risiken (laut Prospekt) bestünde.
Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 12.07.2007 deutlich gemacht, dass selbst ein hinreichend vollständiger Prospekt kein Freibrief für Vermittler sei, Risiken abweichend hiervon darzustellen. Bei der vorliegenden Klage hatte 1995 eine Anlegerin über den AWD eine Beteiligung am Drei-Länder-Fonds 94/17 (DLF 94/17) erworben. Das OLG Köln hatte am 14.03.2006 die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass bei Überlassung eines Emissionsprospektes, der die Risiken vollständig klar und zutreffend beschreibt, eine ausreichende Aufklärung vorhanden sei. Soweit der Vermittler (AWD) mündlich von einer garantierten Ausschüttung von 7 % gesprochen habe, sei dies - so das OLG Köln - nicht von Relevanz. Der BGH hat nun die Klage zur Neuentscheidung an das OLG Köln zurückverwiesen. Das OLG Köln muss dem von der Anlegerin unter Beweis gestellten Fehlverhalten des Handelsvertreters des AWD nachgehen.
In drei ausgewählten Fällen hat der BGH am 14.06.2007 zugunsten von Anlegern entschieden, dass der Verkaufsprospekt falsch sei, weil das Verlustrisiko falsch dargestellt wurde. Vorangehend gab es offensichtlich mehr als 80 klagabweisende Urteile insbesondere des OLG München, wonach das mögliche Totalverlustrisiko ausreichend im Prospekt erwähnt worden sei. Bemerkenswert ist, dass der BGH die bloße Erwähnung für nicht ausreichend erachtet. Der Prospekt warb ausführlich mit einer Versicherung, die im Falle des Flops der Filme einspringen sollte.
Diese Erwägung wird für die Zukunft richtungsweisend sein, da damit selbst im Falle der Aufführung eines Totalverlustrisikos, nicht nur einer etwaigen Verharmlosung von Risiken, die Möglichkeit besteht, aus Prospektfehlern, gegebenenfalls aus Aufklärungspflichtverletzungen des Vermittlers vorzugehen.
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass letztlich häufig – durchaus ergebnisorientiert – auf Gesamtumstände zurückgegriffen wird, die zu einer Bewertung führen, ob bei einer richtigen Aufklärung im Prospekt oder durch den Vermittler der Anleger das Geschäft auch getätigt hätte.
In einem Urteil des Landgericht Stuttgart hat dieses festgestellt, dass eine Klausel der Bausparkasse Wüstenrot im Rahmen der Kosten für Wertermittlungsgutachten bei Immobilien unwirksam ist. Dies betrifft insbesondere eine Vielzahl von Finanzierungen sogenannter Schrottimmobilien. Im vorliegenden Fall forderte die Wüstenrot 520,-- EUR von einem Kunden für die Anfertigung eines Wertgutachtens für eine Wohnung von 95qm in Düsseldorf. Das LG Stuttgart sieht in der beanstandeten Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers. Kosten dürfen danach nicht auf Dritte, also den Erwerber einer Immobilie, abgewälzt werden, indem gesetzlich auferlegte Pflichten in allgemeinen Geschäftsbestimmungen zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden. Die Wertermittlung liege nur im eigenen Interesse der Bank, hierfür könne kein besonderes Entgelt verlangt werden.
Diese Entscheidung ist deswegen insbesondere pikant vor dem in der Branche bekannten Gesichtspunkt, als dass insbesondere bei sogenannten Schrottimmobilien sich hinter diesen Gebühren im Regelfall nichts anderes verbirgt, als eine „versteckte Innenprovision“. Die Bank hatte (und hat) nur die Möglichkeit über höhere Zinsen, ausgewiesene Bearbeitungskosten oder Wertermittlungsgebühren (manchmal auch Schätzkosten und ähnliches genannt) derartige Provisionen mit zu verrechnen. Im Regelfall gibt es nämlich gar keine Wertermittlungen oder Gutachten. Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung ist Erwerbern zu raten, entweder das mutmaßlich existierende Gutachten sich ausfolgen zu lassen oder sich die diesbezüglichen Kosten erstatten zu lassen. Klar ist jedoch umgekehrt, dass hier zunächst nur eine Klausel der Wüstenrot auf dem Prüfstand steht, bei Formulierungen anderer Banken kann es durchaus auch zu abweichenden Entscheidungen kommen.
Nachdem der Bundesgerichtshof bereits seit geraumer Zeit immer wieder klarstellt, dass es eine Frage „tatrichterlicher Würdigung“ ist, ob ein Verbraucher im Rahmen einer Haustürsituation zu einem Vertragsabschluß bestimmt wurde, hat das Oberlandesgericht Dresden im Urteil vom 25.04.2007 ausführlich die Kriterien einer solchen „tatrichterlichen Würdigung“ diskutiert und im Ergebnis einen wirksamen Widerruf der Anleger bejaht.
Auffällig ist hier zunächst, dass der Entscheidung des OLG Dresden ein recht langer Zeitlauf zwischen den einzelnen Beratungsterminen zugrunde lag. Die Anleger hatten bereits am 06.12.2001 in einem 1. Hausbesuch des Vermittlers eine Beitrittserklärung sowie einen Antrag auf Zwischenfinanzierungskredit unterschrieben und dann am 20.01.2002 eine Selbstauskunft und einen Darlehensantrag unterzeichnet. Erst am 11.02.2002 kam es zur Unterzeichnung des Darlehensvertrages. Hinzu kam, dass die Anleger bereits zu früherer Zeit 2 kreditfinanzierte Fondsbeteiligungen erworben hatten, so dass diese Anlageform für sie nicht ganz neu war.
Entscheidend für das OLG Dresden war hier unter anderem, dass die Anleger ihre Beitrittserklärung unter der Bedingung abgegeben hatten, dass auch die Finanzierung zustande kommt. Nach Auffassung des OLG Dresden mussten sich daher zunächst keine genauen Gedanken über die Verträge machen, da sie hier noch nicht endgültig gebunden waren. Zudem wertete das OLG Dresden zugunsten der Anleger, dass diese bei Unterzeichnung der Beitrittserklärung und des Antrages für die Zwischenfinanzierung noch nicht die endgültigen Darlehenskonditionen kannten.
Im Übrigen kommt das OLG Dresden zum Ergebnis, dass die Widerrufsbelehrung, welche die Anleger für den Darlehensvertrag unterzeichnet hatten, fehlerhaft sei, so dass die Widerrufsfrist hier noch nicht abgelaufen war. Aus Sicht des Gerichts war die Widerrufsbelehrung so zwischen weiteren Hinweisen und Unterschriftszeilen platziert, dass sie in den Hintergrund trat und daher für den Kunden nicht hinreichend deutlich war.
Die Entscheidung setzt in erfreulicherweise die Grundsätze, welche der Bundesgerichtshof in jüngerer Zeit aufgestellt hat, im Sinne eines tatsächlichen Verbraucherschutzes um.
Bei einem „verbundenen Geschäft“ zwischen Darlehensvertrag und Fondsbeteiligung entsprach es bislang gefestigter Rechtsprechung, dass der Anleger bei einem Widerruf des Darlehensvertrages die Fondsbeteiligung an die Bank übertragen und die von ihm geleisteten Zinsbeträge zurück verlangen kann, wobei er sich nur die erlangten Mietausschüttungen, nicht jedoch Steuervorteile anrechnen lassen musste.
Der BGH hat diese Rechtsprechung nunmehr aufgegeben, nachdem dies schon in mehreren Seminaren durch Richter des 11. Zivilsenates angedeutet worden war. Mit Urteil vom 24.04.2007 (XI ZR 17/06) hat der 11. Zivilsenat des BGH entschieden, dass in solchen Fällen auch "unverfallbare und nicht anderweitig erzielbare" Steuervorteile angerechnet werden müssen.
Damit bleibt es im Grundsatz bei der Möglichkeit des Anlegers, gegenüber der Bank eine komplette Rückabwicklung zu verlangen. Allerdings wird hier in Zukunft die konkrete Ermittlung der Steuervorteile erforderlich sein – sowie die Überprüfung, ob es sich tatsächlich um „unverfallbare und nicht anderweitig erzielbare“ Steuervorteile handelt.
Mietpool-Falle Badenia – BGH hebt Urteil des OLG Karlsruhe wegen Verfahrensfehler auf und verweist zur erneuten Verhandlung zurück/ Mietpoolrisiken können aufklärungsrelevant sein.
Laut Pressemitteilung des BGH vom 20.03.2007 (XI ZR 414/04) hob der 11. Zivilsenat das Urteil des OLG Karlsruhe vom 24.11.2004 wegen eines Verfahrensfehlers auf. Erwiesen sah der BGH zwar, dass Vermittlerin und Mietpoolverwalterin die Klägerin hinsichtlich der erzielbaren Miete arglistig getäuscht haben. Für nicht tragfähig hielt der 11. Zivilsenat jedoch die Feststellungen des OLG Karlsruhe zur Kenntnis der Beklagten hiervon. Die vorgelegten Unterlagen allein seien unzureichend, ein angebotener Zeuge sei – obwohl die Kenntnis streitig und damit beweisbedürftig war – nicht gehört worden. Gleichwohl bestätigt der BGH, dass der Klägerin die Vermutung der Kenntnis der Beklagten von der arglistigen Täuschung wegen institutionellem Zusammenwirken der Badenia mit den Vermittlern zugute kommt – die durch die Badenia zu widerlegen wäre. Hinsichtlich der Aufklärungspflicht zu Mietpoolveträgen stellt der BGH nicht wie das OLG Karlsruhe auf die Üblichkeit solcher Klauseln ab. Nicht ausreichend ist auch, dass der Beitritt Bedingung für die Finanzierung ist. Aufklärungspflichten ergeben sich aus spezifischen Risiken des konkreten Mietpools, sowie Kenntnis der Bank von bereits bestehender Überschuldung des Pools, bei Kenntnis von Darlehensgewährung an den Pool, für die die Anleger mithaften müssen sowie bei Kenntnis des Umstands, dass an Poolmitglieder überhöhte Ausschüttungen bezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln.
Die Erwerber wurden beim Kauf einer Schrottimmobilie sowie beim Abschluss des zur Finanzierung dienenden Darlehensvertrages von einer Geschäftsbesorgerin vertreten. Die Vollmacht der Geschäftsbesorgerin war aufgrund Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB nichtig. Eine Erlaubnis der Geschäftsbesorgerin nach dem Rechtsberatungsgesetz lag nicht vor. Die beklagte Bank konnte nicht nachweisen, dass bei Abschluss des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der notariell beurkundeten Vollmacht vorlag, so dass Rechtscheingesichtspunkte nicht eingreifen. Die nachträglich von den Erwerbern selbst unterzeichnete Konditionsanpassung des Darlehen führt zudem nicht zu einer Genehmigung des Ursprungsvertrages. Insoweit folgt der XI. Zivilsenat der bisherigen Rechtsprechungspraxis.
Von besonderem Interesse am vorliegenden Urteil sind jedoch die vom Bundesgerichtshof vorgegebenen Abwicklungsmechanismen. Da der Darlehensvertrag grundschuldbesichert war, liegt ein verbundenes Geschäft nicht vor. Die Erwerber müssen sodann die Darlehensvaluta nicht mehr an die Bank bezahlen und können darüber hinaus die bislang an die Bank bezahlten Zinsen zurückfordern. Im Gegenzug haben die Erwerber die von der Bank finanzierte Schrottimmobilie nicht an die Bank herauszugeben. Die Immobilie verbleibt im Eigentum der Erwerber. Auf den Zinsrückforderungsanspruch haben sich die Erwerber nicht einmal die erzielten Mieteinnahmen (Anmerkung des Verfassers: Mit selber Begründung wohl auch nicht die Steuerersparnisse) in Abzug bringen zu lassen. Einziger Wehrmutstropfen ist vorliegend, dass die von der Bank rückforderbaren Zinszahlungen der Verjährung gemäß § 197 BGB a.F. unterfallen und somit lediglich teilweise an die Erwerber zurückfließen.
Kurioserweise ergibt dies in der Gesamtschau sodann eine Abwicklung, welche für die Erwerber deutlich positiver ausfällt als bei Vorliegen eines verbundenen Geschäftes im Sinne des § 9 VerbrKrG. Mithin ist es möglich, dass für die Erwerber nach der Abwicklung des Darlehens ein enormer Gewinn verbleibt, da auf der Habenseite die Immobilie, die Mietausschüttungen sowie die Steuervorteile stehen, auf der Sollseite jedoch lediglich der Teil der bereits verjährten Zinszahlungen.
Aktive Aufklärungspflicht des Vermittlers bei mangelnder Wiederverkaufbarkeit.
Zunächst nur mit Versäumnisurteil vom 18.01.2007 (AZ III ZR 44/06) hat der dritte Zivilsenat des BGH zugunsten von Anlegern entschieden, dass Anlageberater über die nur begrenzte Möglichkeit, „gebrauchte“ Kommanditanteile an geschlossenen Immobilienfonds (Schrottimmobilien) weiter zu verkaufen, grundsätzlich ungefragt hinweisen müssen. Diese Information habe erhebliche Bedeutung für den durchschnittlichen Anleger, auch bei Kapitalanlagen, die der Alterssicherung dienten, führt der BGH aus. Nur, wenn im Einzelfall die Möglichkeit des Weiterverkaufs für den Anleger erkennbar nicht von Belang ist oder eine entsprechende Belehrung im Prospekt enthalten ist du der Berater davon ausgehen darf, dass sein Kunde diesen gelesen und verstanden hat und gegebenenfalls von sich aus Nachfragen stellt, kann die Hinweispflicht entfallen.
Dies könnte ein kleiner Meilenstein zur Klarstellung beim Erwerb von Beteiligungen an Schrottimmobilien-Fonds sein, da eine aktive Aufklärungspflicht für besondere, für den Anleger wesentliche Kriterien in der Vergangenheit nur von Untergerichten im Regelfall angenommen wurde.
In einem Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 01.02.2007 wurde die BAG Bankaktiengesellschaft voll umfänglich zur Rückabwicklung einer Beteiligung an einem Schrottimmobilien-Fonds verurteilt.
Die Raiffeisenbank Glauchau e.G. hatte einen Fonds der ASV Immobilienvertriebs GmbH (WBF III Wohnbaufonds GbR, Stadt-Residenz Leipzig GbR, Wohnparkfonds Residenz Ponitz GbR) finanziert. Die Raiffeisenbank Glauchau e.G. hat sämtliche fondsfinanzierende Darlehen sodann an die BAG Bankaktiengesellschaft übertragen.
Das Landgericht Stuttgart hat die BAG aufgrund eines Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz zur Rückabwicklung verurteilt. Die BAG hat die komplett bezahlten Zinsen in Höhe von ca. EUR 18.000,00 zurückzuzahlen, die zur Sicherheit abgetretene Lebensversicherung freizugeben und sämtliche Prozeßkosten zu übernehmen. Das Darlehen müsse nicht zurückgezahlt werden. Im Gegenzug ist lediglich die Fondsbeteiligung an die BAG abzutreten.
Das Landgericht hat sowohl ein verbundenes Geschäft zwischen dem Darlehen und der Fondsbeteiligung, wie auch das Vorliegen einer Haustürsituation angenommen.
Bemerkenswert ist hier, dass die im Darlehensvertrag beinhaltete Widerrufsbelehrung als unwirksam beurteilt wurde. Die vorliegende Widerrufsbelehrung weist die Besonderheit auf, dass der Ursprungstext mit dem Zusatz: „hat der Darlehensnehmer das Darlehen empfangen, gilt der Widerruf als nicht erfolgt, wenn er das Darlehen nicht binnen 2 Wochen entweder nach Erklärung des Widerrufes oder nach Auszahlung des Darlehens zurückzahlt“ versehen war. Dieser Zusatz wurde dann jedoch ausgestrichen und durch den Zusatz: „im Falle des Widerrufs des Darlehensvertrages kommt auch der Beitritt in die Fondsgesellschaft WBF III Wohnbau GbR nicht wirksam zustande.“ ersetzt. Der Im Darlehensvertrag sodann enthaltene Zusatz ist jedoch gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vom 25.04.2006 nicht mehr eindeutig unzulässig sondern lediglich noch „zweifelhaft“.
Zur prozeßentscheidenden Frage, wann diese Änderung im Darlehensvertrag stattgefunden hat, hat das Landgericht ausgeführt, dass die BAG die Beweislast dafür trägt, dass die Unkenntlichmachung des ursprünglichen Belehrungstextes vor Vertragsunterzeichnung erfolgte. Einen diesbezüglichen Beweis konnte die BAG jedoch nicht führen. Die BAG kann sich hier nicht auf den Anschein der Vollständigkeit und Richtigkeit der vorgelegten Urkunde berufen.
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