Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Kanzlei Babor & Schwend ist der ideale Ansprechpartner in allen immobilienrechtlichen Fragen.

Mietrecht

Babor & Schwend berät sowohl Vermieter als auch Mieter in allen mietrechtlichen Fallgestaltungen. Besonders ärgerlich für den Vermieter ist es, wenn die Miete teilweise oder vollständig nicht mehr bezahlt wird. In einem solchen Fall sollten die nächsten Schritte genau überlegt werden. Es muss geprüft werden, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt werden kann, ob eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter gefunden werden kann und wie der bereits entstandene Schaden wieder kompensiert oder zumindest so gering wie möglich gehalten werden kann. Insbesondere muss entschieden werden, mit welchen Ansprüchen (z.B. Miete, Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, Nutzungsausfall, Nebenkostennachzahlung) eine Verrechnung der im Regelfall hinterlegten Kaution stattfindet. Auch stellt sich für den Vermieter oft die Frage, ob er wegen Eigenbedarfs kündigen kann oder ob Mietminderungen des Mieters gerechtfertigt sind.

Genauso wie der Vermieter steht aber auch der Mieter oft vor Fragen, die er ohne kompetenten Rechtsrat nicht beantworten kann. Bei Kündigung ist zu überprüfen, ob die Kündigungsfrist eingehalten wurde und ob ein Widerspruch gegen die Kündigung möglich ist. Ebenso bestehen oft Mietminderungsansprüche wegen Mietmängel am Mietobjekt, deren Höhe ohne fachkundigen Rat nicht zu ermitteln ist. Auch die Frage, ob das Mietobjekt renoviert zurückzugeben ist, kann von einem Fachanwalt für Mietrecht rechtssicher beantwortet werden.

Abgesehen davon entwerfen und gestalten wir für Sie auch Mietverträge. Eine klare und umfassend vertragliche Regelung hilft schon im Vorfeld, das Risiko von Meinungsverschiedenheiten in der Zukunft zu minimieren. 

Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht (kurz WEG-Recht) betrifft das Eigentum an einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Hauses oder eines größeren Gebäudeobjekts. Innerhalb eines Gesamtobjekts ist das Eigentum auf mehrere unterschiedliche Eigentümer aufgeteilt. Das Wohnungseigentumsrecht ist im Wohnungseigentumsgesetz kurz geregelt. Bei näherer Hinsicht zeigt sich:

Die gesetzlichen Regelungen sind bruchstückhaft und in vielem formalistisch. Der Regelungsgehalt erschließt sich nicht bei unbefangener Lektüre. Juristisch systematische Auslegung und vor allem die Kenntnis der umfassenden, einzelfallspezifischen Rechtsprechung sind notwendig, um im konkreten Fall die Rechte des betroffenen Wohnungseigentümers einschätzen zu können.

Immobilientransaktionen

Babor & Schwend berät sowohl institutionelle als auch private Investoren seit vielen Jahren in allen Phasen des Verkaufs oder des Erwerbs von Immobilien sowie Unternehmen mit Immobilienvermögen. Jahrelange  Erfahrung in der Strukturierung von Transaktionen garantiert eine fundierte Beratung in allen dabei relevanten Fragen.

 

Unsere Expertise erstreckt sich auch auf die Beratung der Immobilienfinanzierung. Dies gilt sowohl für die Prüfung der Verträge vor Abschluss der Finanzierung, wie auch für einen geplanten Aussteig aus einer Finanzierung oder einer Umfinanzierung. 

 

 

 

 


Aktuelles zum Immobilienrecht


Anspruch auf Nachforderung von Nebenkosten

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 25.04.2017 - VIII ZR 237/16 sind hieran keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

 

Der BGH urteilt erneut, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung ausreichend ist, wenn der Mieter sie inhaltlich nachvollziehen und überprüfen kann, insbesondere wenn das Rechenwerk die zur Verteilung anstehenden Gesamtkosten, den auf den Mieter entfallenden Anteil und den Rechenweg, mit dem dieser ermittelt wird, nachvollziehbar erkennen lässt. Nur eine formell fehlerfreie Abrechnung gilt als erteilt und setzt die zwölfmonatige Einwendungsfrist des Mieters aus § 556 Abs. 3 S. 5 BGB in Gang (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04)

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist zulässig, wenn der Mieter wiederholt die Miete um wenige Tage verspätet zahlt (Urteil LG Nürnberg-Fürth vom 11.04.2017

Das Landgericht bewertete die verspäteten Mietzahlungen als nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Mieter, welche eine ordentliche Kündigung rechtfertigten. Die Interessenabwägung des Amtsgerichts sei nicht zu beanstanden, da die verspäteten Mietzahlungen vor dem Hintergrund der wiederholten Abmahnungen des Klägers als Pflichtverletzung von einigem Gewicht anzusehen seien. Die Beklagten hätten durch ihr Verhalten gezeigt, dass sie nicht bereit sind, ihre Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer umzustellen.

BGH bestätigt Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

BGH bestätigt Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf auch bei Abschluss eines Räumungsvergleichs (Urteil des Bundesgerichtshofs VII ZR 99/14)

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BGH zum Begriff der Betriebskosten

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass es genügt die „Betriebskosten“ auf den Mieter umzulegen, es ist keine Aufschlüsselung oder Erläuterung erforderlich (Bundesgerichtshof vom 10.02.2016 VIII ZR 137/15 ).

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Keine Maklergebühren für Besichtigungen

Nach einem Urteil des LG Stuttgart vom 15.06.2016 (Az. 38 O 73/15 Kfh) dürfen Makler Wohnungssuchende nicht für Besichtigungen zur Kasse bitten. Derartige Gebühren sind unzulässig. Der Makler hatte von potenziellen Mietern knapp 35 Euro pro Besichtigung verlangt.

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