Immobilienrecht

Das Volks­be­geh­ren zum so­ge­nann­ten Mie­ten­stopp in Bay­ern, der für sechs Jahre Miet­erhö­hun­gen in teu­ren Ge­gen­den un­ter­sa­gen will, ist un­zu­läs­sig. Dies hat der Baye­ri­sche Ver­fas­sungs­ge­richts­hof ent­schie­den. Die Ge­setz­ge­bungs­kom­pe­tenz hier­für liege beim Bund, so die Rich­ter. Die Ent­schei­dung hat Si­gnal­wir­kung für Ver­fah­ren zum Ber­li­ner Mie­ten­de­ckel.

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach §559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangelnicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).

BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020, Az. VIII ZR 81/19

Der frühere Verfassungsgerichtspräsident Hans-Jürgen Papier hält das Berliner Volksbegehren zur Ermöglichung der Enteignung großer Wohnungsunternehmen für unzulässig. "Um es klar zu sagen: Enteignungen hielte ich in diesem Fall für verfassungsrechtlich eindeutig unzulässig", sagte Papier gegenüber der "Welt" in der Ausgabe vom 19.04.2019.

Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie auf Basis eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.04.2019 hervor. 

Das Landgericht Berlin entschied mit Urteil vom 12.03.2019 (Az.: 67 S 345/18):

Mieter können vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das hat das Landgericht Berlin entschieden. Demnach kann der Verlust der Wohnung - unabhängig von gesundheitlichen Folgen - für ältere Menschen einen Härtegrund darstellen. Im Streitfall hatten sich Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung ihrer Vermieterin gewehrt.

Die Verhandlungen zur Reform der Grundsteuer brauchen einen Neustart. Im Interview der "Augsburger Allgemeinen" (Ausgabe vom 02.03.2019) hatte Ministerpräsident Söder den Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) zu einer Denkpause aufgefordert. Es müsse auf die Einwände der Länder eingehen. Der bisherige Entwurf sei trotz diverser Vereinfachungen zu komplex.

Nachdem die Mietpreisbremse bislang insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt hat, will die Bundesregierung nunmehr Änderungsvorschläge des Bundesrates zum Mietrechtsanpassungsgesetz prüfen. Während Nachbesserungen bei der Mietspiegel-Erstellung für möglich erachtet werden, lehnt die Bundesregierung eine Absenkung des Umlagesatzes oder eine Abschaffung der Rügeobliegenheit ab.

Bundesregierung überprüft Änderungen bei der Mietspiegel-Erstellung

Wie aus der Unterrichtung der Bundesregierung (BT-Drs.:19/5415) hervorgeht, will sie unter anderem die in der Stellungnahme des Bundesrates vorgeschlagenen Änderungen bei der Mietspiegel-Erstellung prüfen. Der Vorschlag der Länderkammer, die Absenkung des Umlagesatzes, mit dem der Vermieter die Kosten einer Modernisierung im Wege der Mieterhöhung an die Mieter weitergeben kann, bundesweit auszugestalten, wird jedoch abgelehnt. Auch dem Vorschlag zu prüfen, ob die Rügeobliegenheit nicht abgeschafft und durch eine verbraucherfreundlichere Regelung ersetzt werden kann, schließt sich die Bundesregierung nicht an.

Den Entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsanpassungsgesetz (BT-Drs.:19/4672) sowie die Stellungnahme des Bundesrates mit der Gegenäußerung der Bundesregierung (BT-Drs.:19/5415) finden Sie auf den Internetseiten des Deutschen Bundestags.

1. Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung.

2. Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.

Das Amtsgericht Bremen entschied mit Urteil vom 28.11.2018, Az. 19 C 268/18:

1. Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen fehlender Genehmigung einer Hundehaltung scheidet aus, wenn der Vermieter die Hundehaltung über Jahre ausdrücklich geduldet hat.

2. Es genügt nicht, in einer fristlosen Kündigung wegen Hundehaltung lediglich zu behaupten, die gehaltenen Hunde seien für die Bewohner gefährlich. Vielmehr ist der betroffene Hund zumindest grob der Rasse nach zu bestimmen und es sind konkrete Tatsachen zu benennen, die eine Gefahr für andere Bewohner eines Mehrparteienhauses begründen können.

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.06.2018, Az. XII ZR 79/17

Eine Klausel in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) einer Bausparkasse, die vorsieht, dass die Bausparkasse den Bausparvertrag mit einer Frist von einem Monat kündigen darf, wenn nicht spätestens 15 Jahre nach Vertragsbeginn die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt und die Annahme der Zuteilung erklärt wurde, ist im Verkehr mit Verbrauchern unwirksam und darf nicht verwendet werden. Dies entschied  das Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 12.06.2018 - Az.: 17 U 131/17

Nach einem Urteil des LG Stuttgart vom 15.06.2016 (Az. 38 O 73/15 Kfh) dürfen Makler Wohnungssuchende nicht für Besichtigungen zur Kasse bitten. Derartige Gebühren sind unzulässig. Der Makler hatte von potenziellen Mietern knapp 35 Euro pro Besichtigung verlangt. Der Immobilienvermittler hatte sich mit dem Argument verteidigt, er habe als Dienstleister und nicht als Makler gearbeitet. Es sei unerheblich, wie er sich selbst nennt, befanden hingegen die Richter. Seine Tätigkeit sei eindeutig dem Maklergeschäft zuzurechnen.

Bei Rückfragen zu Maklerprovisionen können Sie uns gerne unter 089 / 6935140 kontaktieren.